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●돈 되는 땅
·경량전철 역사 예정지
·도시가스 신규 인입 지역
·도시관리계획 변경 예정지
·중앙보다 주변·지방 지역
·한반도 동부보다 서남부 지역
요즘 돈 되는 땅으로 꼽히는 지역은 시·군·구 등 지자체가 추진하는 경량전철 역사 예정지, 도시관리계획변경 예정지 인근지역, 상하수도·도시가스 신규 인입지역, 하수종말처리장 신규 편입구역 등이다. 특히, 지방자치단체가 도시관리계획을 변경하는 토지나 고밀도 개발이 가능하게 바뀌는 용도지역에 인접한 지역의 자연녹지지역 내 임야나 전답은 최상급 투자지로 꼽힌다.
이들 지역은 신도시, 택지개발지구, 기업도시 등 국가적 대규모 개발재료에 비해 파급효과의 범위는 좁으나, 집중적으로 작용하는 개발압력에 따른 파괴력은 오히려 더 크기 때문에 더 높은 투자수익을 기대할 수 있다.
대개 이런 지역의 땅값은 도시계획변경에 대한 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한차례 손바뀜이 일어난다. 그 후 갑자기 매수주문이 급격히 늘어 호가도 가파르게 치솟는 것이 일반적이다. 때문에 계획 발표 직전이나 직후가 매입 타이밍이다.
하수처리구역으로 신규 편입되는 수변구역이나 수질보전특별대책구역 등도 눈여겨볼 만하다. 하수종말처리장의 설치로 새로 하수처리구역으로 지정되면 수변구역이나 수질보전특별대책구역에서 해제된다.
따라서 하수종말처리장의 처리능역 범위 내에서 강변이라도 아파트 및 전원주택과 같은 주거시설은 물론, 여관 등과 같은 숙박시설, 카페 등의 신축도 가능해진다. 그만큼 쓰임새가 커지기 때문에 가격이 뛰는 것은 당연지사다.
경량전철이나 급행전철 노선 예정지역의 경우 각 역세권 반경 1.5km 이내로 투자지역을 한정한다.
하지만 단기차익을 노린 투자라면 아예 시작하지 않는 것이 좋다. 적어도 사업이 완료되는 시점인 3∼4년 후를 내다보고, 시세보다 20% 이상 싼 급매물을 구입하면 최소한 아파트 이상의 수익은 얻을 수 있다.
물론 토지 투자는 국가적 대규모 개발재료에 투자하는 것이 안정적이다. 부동산 침체기에도 강력한 개발재료가 있으면 땅값은 상승하는 것이 현실이다. 특히 신도시, 택지개발지구, 기업도시, 뉴타운지구 등 장기적이고 강력한 개발재료가 중첩되는 지역은 투자성이 뛰어나다.
하지만 정책변화에 투자하는 것도 중요하다. 현 정부 국토정책의 핵심은 지방분권과 지역균형발전이다. 중앙보다 주변이나 지역, 지방에 투자하는 게 좋다는 의미다. 서울보다 지방, 수도권보다 비수도권, 한반도 동부보다 서남부지역이 투자가 유망하다.
따라서 경량전철, 도시관리계획변경 등 지역적 소규모 개발재료에 투자하는 것도 정책변화의 틈새를 공략하는 요령이다. 지역적 개발재료지만 수익률은 높기 때문이다.
김영태
중앙일보 조인스랜드 리서치팀장
1993년 광운대 국문과 졸업/ 98년 월간 전원주택 편집장/ 2003년 토지개발 전문업체 (주)JMK플래닝 개발사업부 팀장/ 전 광개토개발 대표/ 현 중앙일보 조인스랜드 리서치팀장
출처 : 부동산 연구소 원문보기 글쓴이 : 빌딩전문인
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